In deze moeilijke tijden van winkelleegstand bent u doorgaans blij als u een huurder voor uw winkelpand hebt. Maar stel dat u de huurovereenkomst toch wilt beëindigen, waar moet u dan op letten, zodat u er zich geen juridische buil aan valt? Ellen Frins gaat hier dieper in op een aantal haken en ogen aan het door de verhuurder beëindigen van een huurovereenkomst.
Wie als ondernemer winkelruimte verhuurt en deze huurovereenkomst met de huurder wenst te beëindigen moet goed letten op de opzeggingsformaliteiten. In de praktijk blijkt het opzeggen van de huurovereenkomst geregeld mis te gaan, omdat de verhuurder deze formaliteiten niet in acht neemt. Het gevolg van het niet in acht nemen van deze opzeggingsformaliteiten is dat de huurovereenkomst dan wordt voortgezet, vaak voor een termijn van vijf jaar. In dit artikel wordt een kort overzicht van de opzeggingsformaliteiten gegeven voor de huurovereenkomst voor winkelruimte.
Het huurrecht dat betrekking heeft op winkelruimte bevat in de wet vastgelegde termijnen, die dwingend zijn. Verder bevat de wet een voor de verhuurder beperkt aantal wettelijke beëindigingsgronden. De verhuurder dient bij opzegging van de huurovereenkomst een aantal wettelijk voorgeschreven formaliteiten in acht te nemen. Daarnaast zal er een rechterlijke toets plaatsvinden indien de beëindiging van de huur tegen de wil van de huurder plaatsvindt.
Op grond van de wet is de duur van de eerste huurtermijn vijf jaar, tenzij partijen een langere termijn zijn overeengekomen. De verhuurder kan maar op twee gronden de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar opzeggen:
1. de bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals het een goed huurder betaamt;
2. de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik.
Indien de huurovereenkomst na de eerste termijn (meestal vijf jaar) niet door verhuurder of huurder is opgezegd dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege met vijf jaar verlengd.
Indien een periode van tien jaar is verstreken dan heeft verhuurder, naast de twee eerder genoemde opzeggronden nog drie opzeggronden:
1. belangenafweging;
2. de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst;
3. de verhuurder wil krachtens een geldig bestemmingsplan een op het verhuurde liggende bestemming verwezenlijken.
Opzegtermijn
De opzegtermijn dient tenminste één jaar te bedragen. Het is mogelijk dat een langere of kortere opzegtermijn is overeenkomen. Van de opzegtermijn mag echter niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Indien dit wel het geval is dan heeft de huurder de mogelijkheid om de bepaling te laten
vernietigen door middel van een buitengerechtelijke verklaring of door een van de kantonrechter.
Per aangetekende brief of exploot
De opzegging moet worden gedaan bij aangetekende brief of bij (deurwaarders)exploot. Hoewel het inschakelen van een deurwaarder duurder is dan het verzenden van een aangetekende brief heeft deze methode het voordeel dat een dergelijke betekening dwingend bewijs oplevert. Daarmee worden problemen in verband met de tijdigheid van opzegging en/of adressering, zoals bij verzending bij aangetekende brief, voorkomen.
Vermelden beëindiginggronden
Daarnaast moet de verhuurder die de huurovereenkomst opzegt in de opzeggingsbrief de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid.
Indien de verhuurder de huurovereenkomst wilt opzeggen dan is hij gebonden aan hiervoor uiteengezette opzeggingsformaliteiten. Het is heel belangrijk om aan deze opzeggingsformaliteiten te voldoen omdat indien hier niet aan wordt voldaan, en de huurder is het niet eens met de beëindiging, de verhuurder niet ontvankelijk kan zijn in zijn beëindigingsvordering.
CONCLUSIE
Bij de beëindiging van de huur van bedrijfsruimten dient de verhuurder zich te houden aan de opzeggingsformaliteiten die uit de wet dan wel uit de huurovereenkomst voortvloeien. Het niet voldoen aan de opzeggingsformaliteiten kan voor de verhuurder vervelende consequenties hebben. Het is dan ook aan te
raden de wettelijke en overeengekomen opzeggingsformaliteiten bij beëindiging van de huurovereenkomst goed in het oog te houden, zodat de huurovereenkomst ook daadwerkelijk beëindigd is.
Voor vragen over dit onderwerp of andere huurrecht kwesties kunt u met Ellen Frins contact opnemen.