Het huidige aanbod op de woningmarkt is te klein, prijzen zijn historisch hoog en starters komen er niet tussen. De oplossing hiervoor lijkt simpel: meer huizen bouwen. Dat het bouwen van huizen zeker niet simpel is, blijkt uit een recente uitspraak van de Hoge Raad. De twee hoofdrolspelers in deze zaak zijn een projectontwikkelaar die vergunningen nodig heeft en een gemeente die deze vergunningen moet verlenen.
De projectontwikkelaar was voornemens om een aantal woningen te bouwen. Daarom had hij met de gemeente afgesproken dat deze haar uiterste best zou doen om alle vergunningen op tijd aan de projectontwikkelaar te verlenen. Deze inspanningsverplichting is ook opgenomen in de overeenkomst tussen de projectontwikkelaar en de gemeente. U voelt het misschien al aankomen: het lukte de gemeente niet om alle vergunningen tijdig te verlenen.
Dit had ernstige gevolgen voor de projectontwikkelaar. Het bedrijf dat de woningen zou gaan bouwen trok zich terug uit het project. De projectontwikkelaar bleef zitten met een totale schade van, volgens hemzelf, meer dan € 1.500.000,-. Hij ging echter niet bij de pakken neerzitten en spande een rechtszaak aan tegen de gemeente. Volgens hem moet de opgelopen schade door de gemeente worden vergoed. Dit omdat de schade voortvloeit uit het feit dat de gemeente zich niet aan de overeenkomst heeft gehouden. Had zij wel alle vergunningen tijdig verleend, dan had het bedrijf dat de woningen zou gaan bouwen zich nooit teruggetrokken. Volgens de projectontwikkelaar is het simpel: de gemeente moet de schade vergoeden.
De gemeente denkt hier heel anders over. Zij vindt niet dat ze de schade veroorzaakt heeft. De afspraak was dat de gemeente er alles aan zou doen om de vergunningen tijdig te verlenen. Een toezegging dat dit ook zou lukken, is nooit gedaan. Het was immers slechts een inspanningsverplichting. De mening van de gemeente staat haaks op die van de projectontwikkelaar. De schade dient volgens de gemeente voor rekening van de projectontwikkelaar te komen.
Na jarenlang procederen komen de partijen uit bij de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:339). Hier ligt de vraag voor of de gemeente zich wel of niet aan de overeenkomst tussen haarzelf en de projectontwikkelaar heeft gehouden. Met natuurlijk als belangrijkste vervolgvraag: wie krijgt de rekening voor de schade gepresenteerd?
Voordat we ingaan op wat de Hoge Raad van dit alles vindt zullen we eerst een stapje terug moeten doen, naar het gerechtshof in Den Bosch. Het hof heeft namelijk besloten dat uit de overeenkomst niet kan worden afgeleid dat de gemeente een verdergaande aansprakelijkheid dan de wettelijke op zich nam. Het hof leidt dit af uit een tweetal omstandigheden. Ten eerste het feit dat in de overeenkomst niet wordt afgeweken van de wettelijke beslistermijnen om de vergunningen te verlenen. Ten tweede omdat er in de overeenkomst geen sanctie is opgenomen voor het geval dat de gemeente haar verplichting niet zou nakomen. Daarom dient volgens het hof aan de hand van de criteria van de onrechtmatige daad beoordeeld te worden of de gemeente schadeplichtig is.
Om een onrechtmatige daad aan te kunnen nemen is méér nodig dan alleen het niet-tijdig beslissen op een vergunningsaanvraag. Er moet sprake zijn van bijkomende omstandigheden waaruit blijkt dat de overschrijding van de beslistermijn onzorgvuldig is geweest tegenover de aanvrager. Hiervan is volgens het hof in deze zaak geen sprake.
Maar wat zegt de Hoge Raad hierover? Die mag zich niet uitlaten over de feiten van de zaak. De Hoge Raad kijkt enkel of het recht goed is toegepast en of het hof zijn uitspraak begrijpelijk heeft onderbouwd. Dat is in dit geval gebeurd. Daarom wordt het standpunt van het hof door de Hoge Raad overgenomen. Zodoende blijft het oordeel van het hof intact dat er hier géén sprake is van bijkomende omstandigheden die maken dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld.. Uiteindelijk zal de projectontwikkelaar dus echt zelf met de schade blijven zitten.
In deze uitspraak bevestigt de Hoge Raad nogmaals zijn opvatting dat het enkele feit dat een bestuursorgaan een besluit te laat neemt, er niet toe leidt dat het bestuursorgaan onrechtmatig handelt tegenover de aanvrager. Zodoende is het bestuursorgaan dan ook niet zonder meer aansprakelijk voor eventuele schade die hierdoor ontstaat. Voor het aannemen van onrechtmatigheid zijn aanvullende omstandigheden nodig die maken dat het handelen van het bestuursorgaan als onzorgvuldig kan worden aangemerkt. De drempel voor het aannemen van een onrechtmatige daad door een bestuursorgaan wegens het niet tijdig verlenen van een vergunning, blijft ook na deze uitspraak erg hoog.
Het is dus van praktisch belang om hier als contractspartner van een bestuursorgaan van op de hoogte te zijn. Wanneer er veel afhangt van het handelen van het bestuursorgaan, is het verstandig om duidelijke afspraken te maken over de consequenties wanneer het handelen van het bestuursorgaan niet tot het gewenste resultaat leidt.
Daarom is het aan te raden om overeenkomsten met bestuursorganen te laten nakijken, of beter nog, te laten opstellen door een expert. Bij KampsVanBaar Advocaten werken specialisten op dit gebied. Twijfelt u over uw positie ten aanzien van uw contractspartner? Neem geen risico’s en schakel ons in. Wij zijn telefonisch te bereiken op 046 4205660 of via e-mail: info@kampsvanbaar.nl
