JuridischBezint eer ge begint: het bieden op een woning kán verstrekkende gevolgen hebben

7 december 2021
https://www.kampsvanbaar.nl/wp-content/uploads/2021/12/scott-graham-OQMZwNd3ThU-unsplash-1280x854.jpg

Dag in, dag uit worden overeenkomsten gesloten. In alle soorten en maten. Zo kan het gaan om een grote bedrijfsovername, maar ook om een paar boodschappen bij de lokale supermarkt of om de aankoop van een woning. Niet alleen in onze samenleving, maar ook in het contractenrecht staat de bij iedereen bekende regel nog altijd centraal: afspraak is afspraak. In de juridische wereld wordt ook gesproken over ‘pacta sunt servanda’.

Het is voor (bijna) iedereen duidelijk dat afspraken in essentie worden gemaakt om daadwerkelijk te worden nageleefd. Toch komt het geregeld voor dat niet alle contractspartijen het er over eens zijn dát daadwerkelijk een overeenkomst tot stand is gekomen. Hoe een overeenkomst tot stand komt? Simpel gezegd komen overeenkomsten tot stand door aanbod en aanvaarding. De koper die een aanbod aanvaardt zal zich dus eerst goed achter zijn oren moeten krabben óf hij wel een overeenkomst tot stand wil brengen. Bij alledaagse overeenkomsten, waar relatief kleine bedragen mee gemoeid zijn (denk aan de boodschappen), zal dit niet zorgen voor nachtelijke overpeinzingen. Dit zal anders zijn, althans voor mij, als het bijvoorbeeld gaat om de koop van een woning. Met pacta sunt servanda in het achterhoofd moet de koper zich er van bewust zijn dat, wanneer hij een aanbod aanvaardt, hij een koopovereenkomst aangaat. Oftewel: aanvaarden als koper betekent – kort gezegd en behoudens bijvoorbeeld eventuele ontbindende voorwaarden – in de regel ook betalen.

Dat dit nog wel eens mis gaat blijkt uit een recente uitspraak van de rechtbank Limburg.[1] Elf dagen na het versturen van het biedingsformulier – “bevestigingsformulier kopen woning” – informeert de koper (u leest het goed: de koper, niet enkel de bieder) de verkoopmakelaar het door hem uitgebrachte bod in te trekken. In de daaropvolgende correspondentie heeft de verkoopmakelaar vergeefse pogingen gedaan om de koper aan de (gepretendeerde) afspraak te houden. De koper bleef halsstarrig weigeren. Zo was de koper van mening dat geen koopovereenkomst was gesloten, maar dat slechts een bod op de woning was uitgebracht. Bovendien zou de koper de in het bevestigingsformulier genoemde stukken nooit hebben ontvangen. Evenmin zouden aan hem de verkoopvoorwaarden ter hand zijn gesteld.

De verkoper was het – zoals de oplettende lezer al had kunnen voelen – niet eens met het standpunt van de koper. Om die reden heeft de verkoper een procedure opgestart, waarbij hij de koper aansprakelijk had gesteld voor geleden schade.

Waaruit die schade bestaat? De verkoper had na het afketsen van de eerste koop (de verkoper had de koopovereenkomst ontbonden), de woning voor een lagere prijs aan een andere koper verkocht. De schade die de verkoper vorderde bedraagt het verschil tussen de koopsom die de ‘eerste’ koper zou moeten betalen en de koopsom die zou zijn overeengekomen met de ‘tweede’ koper. Dit kwam neer op een bedrag van EUR 46.000,00.

De rechtbank gaf de verkoper uiteindelijk gelijk. Zo oordeelde de rechtbank dat wel degelijk een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Waarop baseerde de rechtbank haar oordeel dat de koper het aanbod had aanvaard? Doorslaggevend was in deze zaak was dat beide partijen, koper en verkoper, het “bevestigingsformulier voor kopen woning” hadden ondertekend. Door de rechtbank wordt vastgesteld dat het bevestigingsformulier alle essentiële elementen van een koopovereenkomst bevat. Zo worden de namen van de koper en verkoper genoemd, is gespecifieerd om welk pand het gaat én wordt er een koopprijs en een datum van levering genoemd. Verder is van belang dat beide partijen het bevestigingsformulier hebben voorzien van hun handtekening. Het verweer van koper dat het bevestigingsformulier een nog niet tot in detail uitgewerkte verkoopovereenkomst is en dat partijen nog in onderhandeling waren, baat hem niet.

De rechtbank spreekt in dit verband van een “gave koopovereenkomst”. Het ondertekenen van een schriftelijk document, dat bestaat uit een op hoofdlijnen uitgewerkte overeenkomst, is in juridische zin een aanvaarding van een aanbod. Kopers moeten zich dus goed realiseren welke verplichtingen zij aangaan, zodra zij een krabbel op papier zetten!

Bijzonder zuur was het voor de koper dat de wettelijke bedenktermijn was verstreken, terwijl hij ook had nagelaten een beroep te doen op het afgegeven financieringsvoorbehoud. Het niet thuis geven is koper duur komen te staan. Hij werd veroordeeld in het vergoeden van de geleden schade van EUR 46.000,00.

Heeft u vragen over uw specifieke rechtspositie of wenst u juridische bijstand? Neem dan telefonisch (046 – 420 56 60) of per e-mail contact op met mr. Marlon Woisch (woisch@kampsvanbaar.nl), mr. Pola Świtalska (switalska@kampsvanbaar.nl), of mr Gilles Bremmers (bremmers@kampsvanbaar.nl).

[1] Rb. Limburg 29 september 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:7496.

 

Wilhelminastraat 25, 6131 KL Sittard
046-4205660
info@kampsvanbaar.nl

Volg ons op: