JuridischCoronamaatregelen en huurverlaging

25 maart 2021

De coronacrisis raakt ons allemaal. Winkeliers en horecaondernemers zijn zwaar getroffen. De sluiting van hun bedrijven heeft een enorme impact. Sluiting staat gelijk aan géén inkomsten, terwijl de vaste lasten, waaronder de huur, gewoon doorlopen. Compensatie door de overheid is soms maar een doekje voor het bloeden. Hoe welkom ook.

Wat kunt u doen als uw verhuurder nog nooit van “coulance” gehoord heeft? Terwijl het water u aan de lippen staat? Wij maken u wegwijs.

Huurverlaging

In bepaalde gevallen kan een huurder tijdelijke verlaging van de huur afdwingen. Er moet dan sprake zijn van verminderd huurgenot door een gebrek. De verlaging van de huur geldt totdat het gebrek is verholpen. Is sluiting van een winkel of café een gebrek?

De wet zelf zegt hier niets over. Bij de totstandkoming van de wet is dit wel besproken. En hieruit blijkt dat een onvoorziene overheidsmaatregel die het genot van de gehuurde bedrijfsruimte verhindert, een gebrek is. In coronatijd betekent dit dat sluiting het huurgenot aantast.

Maar, voor wiens rekening en risico komt dat? Huurder en verhuurder kunnen er toch allebei niets aan doen? Ook dit is niet letterlijk in de wet geregeld. De rechter laat zich wel geregeld uit over dit soort zaken. In het verleden heeft de Hoge Raad geoordeeld dat tegenvallende bezoekersaantallen een ondernemersrisico betreft en dus geen gebrek is. Bij een verplichte sluiting zou je eenzelfde redenering kunnen volgen. Kort gedingrechters denken hier overwegend anders over.

Een gebrek? Of onvoorziene omstandigheden?

Uit de uitspraken van rechters blijkt dat de meeste kort gedingrechters menen dat verplichte sluiting wel een gebrek is. Vaak combineren de rechters de discussie over een gebrek met de vraag of er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Dit zou kunnen omdat het door verhuurder en huurders veel gebruikte ROZ-model het recht op huurprijsvermindering uitsluit. Vaak verdeelt de rechter de pijn over huurder en verhuurder.

De wettelijke bepaling over onvoorzienbare omstandigheden is een belangrijk wapen van de huurder. De rechter kan daarmee op heel verschillende manieren ingrijpen. De rechter kan doen wat hij in dat geval redelijk en billijk acht. Zo kan de rechter in kort geding bijvoorbeeld de huurbetaling opschorten en in een bodemprocedure bijvoorbeeld de huur verminderen of termijnen aanpassen.

In een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam[1] oordeelt zij dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is. De rechter let daarbij op de omvang van de crisis en de gevolgen voor de economie en de maatschappij. Dit konden huurder en verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst natuurlijk nooit voorzien. En dus hebben zij daar geen afspraken over gemaakt.

De huurder moet wel aannemelijk maken dat de omzetdaling komt door de lockdown.[2] Als beide partijen hiervan geen verwijt kan worden gemaakt, dan ligt het voor de hand om het financiële nadeel daarvan gelijk over huurder en verhuurder te verdelen.[3] Ook als de verhuurder het zelf ook niet gemakkelijk heeft.[4]

De kort gedingrechter kijkt ook of de huurder overheidssteun (bijvoorbeeld TVL-steun of NOW-regeling) krijgt. De huurder moet zich daar ook voor inspannen en openheid van zaken over geven.[5] Doet de huurder dit niet, dan zal hij naar alle waarschijnlijkheid aan het kortste eind trekken. De rechtspraak bevestigt dat de overheidssteun vaak onvoldoende is.

Zo heeft de Rechtbank Amsterdam recentelijk nog huurprijsvermindering van 25% redelijk geacht, omdat de overheidssteun alleen niet voldoende was.[6]

Wat moet u doen?

Ga altijd eerst als verhuurder en huurder met elkaar in gesprek. Bespreek de verlaging van de huurprijs in alle openheid. Probeer een rechtszaak te vermijden. Dat kost tijd, geld en ergernis. Bovendien verstoort het misschien de verstandhouding.

Openheid houdt in dat een verhuurder ook moeten kunnen zien hoe het dan zit met omzetcijfers en overheidssteun. In een rechtszaak zult u hoe dan ook “open kaart” moeten spelen. Bent u daar niet toe bereid, dan zult u hoogstwaarschijnlijk nul op het rekest krijgen.

 

Heeft u vragen over uw specifieke rechtspositie of wenst u juridische bijstand in de procedure? Naam dan telefonisch (046 – 420 56 60) of per e-mail contact op met mr. Marlon Woisch (woisch@kampsvanbaar.nl) of mw. mr. Pola Świtalska (switalska@kampsvanbaar.nl).

Wilhelminastraat 25, 6131 KL Sittard
046-4205660
info@kampsvanbaar.nl

Volg ons op: