JuridischUpdate: Coronamaatregelen en huurverlaging IV

30 december 2021
https://www.kampsvanbaar.nl/wp-content/uploads/2021/07/kvb.jpg

Op 13 oktober 2021 hebben wij u op de hoogte gebracht dat de Rechtbank Limburg op 31 maart 2021 prejudiciële vragen heeft gesteld aan de Hoge Raad (de hoogste Nederlandse rechter). Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad de prejudiciële vragen beantwoord.

De Hoge Raad heeft zich uitgelaten over de vraag op welke wijze de overeengekomen huurprijs kan worden verminderd als een huurder van 290-bedrijfsruimte* die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, deze ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.

De Hoge Raad overwoog dat de verplichte sluiting van de 290-bedrijfsruimte als gevolg van de coronapandemie, geen gebrek is in de zin van de wet (artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek). De Hoge Raad overwoog wel dat vóór 15 maart 2020 – behoudens concrete aanwijzingen – in het algemeen geen rekening is gehouden met de coronapandemie bij het sluiten van de huurovereenkomsten. De omstandigheid dat de huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, wordt in beginsel wel aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst tussen partijen kan aanpassen. De aanpassing bestaat dan uit een huurprijsvermindering.

Voor de overeenkomsten gesloten ná 15 maart 2020 zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld of sprake is van onvoorziene omstandigheden.

De Hoge Raad geeft dan handvaten bij de berekening van de huurprijsvermindering. Uitgangspunt is dat het nadeel veroorzaakt door de coronapandemie in gelijke delen over de verhuurder en huurder moet worden verdeeld. De redelijkheid en billijkheid kunnen wel meebrengen dat een andere verdeling passend is.

De huurprijsvermindering wordt dan berekend aan de hand van de vastelastenmethode. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. De vastelastenmethode kent de volgende stappen.

  1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
  2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
  3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : referentieomzet)).
  4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling meebrengt (artikel 6:258 lid 1 Burgerlijk Wetboek).

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Heeft u vragen over uw specifieke rechtspositie of wenst u juridische bijstand in de procedure? Neem dan telefonisch (046 – 420 56 60) of per e-mail contact op met mr. Marlon Woisch (woisch@kampsvanbaar.nl)  of mw. mr. Pola Świtalska (switalska@kampsvanbaar.nl).

 

* 290-bedrijfsruimte is een bedrijfsruimte die gehuurd is voor uitoefening van o.a. een kleinhandelsbedrijf, restaurant of café, afhaal- of besteldienst

 

Wilhelminastraat 25, 6131 KL Sittard
046-4205660
info@kampsvanbaar.nl

Volg ons op: